東京地方裁判所 平成７年（ワ）３２４２号 判決
主文
一 被告から原告らに対する東京法務局所属公証人海治立憲作成平成二年第一一八六号店舗賃貸借契約公正証書に基づく強制執行は、これを許さない。
二 訴訟費用は被告の負担とする。
三 本件につき平成七年二月二七日にされた平成七年（モ）第一八一七号強制執行停止決定は、これを認可する。
四 この判決は、前項に限り仮に執行することができる。
理由
【事実及び理由】
第一 請求
主文一及び二と同旨
第二 事実関係
一 事案の概要
本件は、被告を賃貸人、原告土川ツル子（以下「原告土川」という。）を賃借人、原告小宮山邦彦（以下「原告小宮山」という。）をその連帯保証人として締結された店舗の賃貸借契約について作成された公正証書の執行力の排除を求めた事案である。異議の事由として、本件賃貸借契約の更新に伴う更新料及び保証金追加預託金の支払請求権が存在しないこと、更新前の賃貸借契約について作成された公正証書が更新後の賃貸借契約上の債権につき債務名義とならないことが主張された。
争点は、次のとおりである。
１ 本件賃貸借契約の平成四年一〇月の更新は、合意による更新か法定更新か。
２ 更新料及び保証金の追加預託金の支払いの約定は、法定更新の場合にも適用があるか。
３ 賃貸借契約が更新された場合に、連帯保証人の義務は存続するか。
４ 更新前の賃貸借契約について作成された公正証書が更新後の賃貸借契約に係る債権について債務名義となるか。
二 当事者間に争いのない事実
１ （本件賃貸借契約の前の契約）
（一） 被告は、昭和六三年九月二九日、原告土川との間で、別紙物件目録記載の建物部分（以下「本件建物部分」という。）につき、被告を賃貸人、原告土川を賃借人として、次のとおりの内容の賃貸借契約を締結し、これに基づいて原告土川に本件建物部分を引き渡した。
期間 昭和六三年一〇月一日から平成二年九月末日まで
賃料 月金三四万円
保証金 金八〇〇万円
（二） 原告小宮山は、右契約日において、被告に対して、原告が右賃貸借契約に基づいて負う一切の債務について連帯保証した。
２ （本件賃貸借契約の成立及び公正証書の作成）
被告は、平成二年九月三〇日、原告土川との間で、１（一）の賃貸借契約を合意によって更新するとともに、原告小宮山との間で１（二）の連帯保証契約を継続することとした。そして、被告と原告らは、本件賃貸借契約に基づく金銭債務についての執行認諾約款を含む公正証書の作成を嘱託することに合意し、右合意に基づき、同年一〇月一八日、東京法務局所属公証人海治立憲に対してその旨嘱託し、平成二年第一一八六号店舗賃貸借契約公正証書（以下「本件公正証書」という。）が作成された。
本件公正証書の内容は、以下のとおりである。
（一） 被告は、平成二年九月三〇日、原告土川との間で、本件建物部分につき、次の内容の賃貸借契約を締結した。
第３条（賃貸借の期間及び更新）
（１） 賃貸借期間は、平成二年一〇月一日から平成四年九月三〇日までとする。
（２） 原告土川が被告に対して契約期間満了六か月以前に書面で期間の更新の申出をしたときは、両者において必要事項につき協議の上、賃貸借期間を更新することができる。万一更新契約の条件について契約期間内に協議が成立しないときは、その成立に係る賃貸借条件は、前契約満了の翌日から適用されるものとする。
この場合において、契約期間内に更新がされたときは、次に定める額を支払うものとする。ただし、原告土川が故意に契約更新を遅延させ契約期間を過ぎて更新したときは、右の金額の倍額を支払う。
（３） 更新時における更新料は、新賃料の二か月分（共益費を含む。）を更新契約と同時に支払うものとする。
第４条（賃料）
賃料は、月金三八万五二二〇円（消費税を含む。）とする。
第１０条（保証金）
原告土川は、本件賃貸借契約に基づく債務の履行を担保するため、被告に対し、保証金として金八〇〇万円を預託する。
（４） 賃貸借期間満了、解約又は契約解除の際、賃料の未払い、損害賠償の未払い等があるときは、保証金をもって精算する。
（５） 第３条により本契約を更新するときは、更新の都度保証金からその一〇パーセントの割合による金額を償却に充当し、原告土川はその都度不足分を預託するものとする。
第１４条（共益費、看板料の負担）
原告土川は、賃料のほかに、電気、ガス、上下水道、清掃費等の費用の一切を負担し、被告が請求したときは直ちに支払うものとする。
（２） 共益費は、月金四万八二〇〇円（消費税を含む。）とする。
（４） 原告土川が被告の承諾を得て看板等の設置をするときは、看板料として月金二万六〇〇円（消費税を含む。）を支払う。
（特約事項）
（１） 次回の契約更新のときにおける新賃料は、最低でも旧賃料の一〇パーセント増額する。
（２） 次回の契約更新のときにおける保証金は、双方協議の上、増額する。
（二） 原告小宮山は、被告に対して、原告土川と連帯して本件賃貸借契約に基づく一切の責任と義務を負う。
３ （本件賃貸借契約の平成四年一〇月の更新に至る経緯）
（一） 被告は、平成四年九月三日、原告土川に対して、次のとおりの内容の契約更新の通知をした。
期間 平成四年一〇月一日から平成六年九月三〇日まで
賃料 金三八万五二二〇円を一〇パーセント増加して金四二万三七四二円とする。
共益費 金四万八二〇〇円を約二八パーセント増額して金六万一八〇〇円とする。
看板料 金二万六〇〇円を倍増して金四万一二〇〇円とする。
更新料 右新賃料及び共益費の二か月分相当額である金九七万一〇八四円とする。
更新手数料 原告土川は、被告に対して、更新手数料として、右新賃料の〇・二五か月分相当額である金一〇万五九三六円を支払う。
保証金 保証金を一〇パーセント（八〇万円）増額して、合計金八八〇万円とし、追加預託金の額は、償却分金八〇万円に消費税金二万四〇〇〇円を加えた合計金八二万四〇〇〇円とする。
即決和解 公正証書ではなく和解調書の作成を契約更新の前提とする。
（二） 原告土川と被告は、平成四年九月九日、右契約更新の通知に関して協議をしたが、その際、原告土川は、賃料増額、当該更新における更新料及び手数料については承諾し、共益費については前回の更新どおり一〇パーセントを増額した金五万三〇二〇円、看板料については現行のとおり月額金二万六〇〇円（消費税を含む。）を要望したが、保証金については増額することに異議を述べるとともに、即決和解手続を利用することを拒否した。
（三） 被告は、同月一一日、原告土川に対し、共益費及び看板料について、同原告の要望を入れるが、保証金については当初の増額要求を維持する旨回答し、同原告は、保証金を除いて了承し、保証金については、その後両者で交渉を重ねたが合意に至らなかった。
（四） 原告土川は、同月二五日、被告に対して、合計金四五万四〇二〇円（旧賃料相当額三八万五二二〇円、旧共益費相当額四万八二〇〇円、看板料相当額二万六〇〇円）を支払った。
（五） 被告は、翌二六日、原告土川に対して、保証金の増額の提案を撤回し、その旨を原告に通知したが、契約の方式として即決和解によることを要求し譲らなかった。
（六） 原告土川は、被告に対して、同月二九日、合計金一一万九五八八円（電気料金六万一九〇〇円、水道料金一万九一六六円、賃料値上分金三万八五二二円）を、翌三〇日、合計金一九五万五二〇〇円（保証金償却分金八二万四〇〇〇円、更新料金九七万一〇八四円、手数料金一〇万五九三六円、火災保険料金五万四一八〇円）を支払った。
（七） 被告は、同月二九日、原告土川に対して、本件賃貸借契約の終了を理由として、本件建物部分の明渡しを要求した。
４ （原告土川による賃料等の支払）
原告土川は、被告に対して、平成四年九月三〇日の経過後現在に至るまで、毎月末日までに翌月分の賃料として金四二万三七四二円を他の費用等と共に継続して支払い、被告もこれを受領してきた。
５ （被告による原告らに対する強制執行）
被告は、執行文の付与された本件公正証書の正本に基づき、原告土川を相手方として、本件賃貸借契約に基づく、更新料金八四万七四八四円（本件公正証書第３条（３）の定めにより、賃料月額三八万五二二〇円が本件公正証書特約事項（１）に基づき一〇パーセント値上げされ、その二か月分相当額）及び保証金追加預託金八〇万円（本件公正証書第１０条（５）の定めにより、保証金八〇〇万円の一〇パーセントが償却に充当された不足分金八〇万円及びその消費税金二万四〇〇〇円の合計金八二万四〇〇〇円のうち、消費税分を除外した残額）合計金一六四万七四八四円の支払請求権を請求債権として、東京地方裁判所に対し強制執行の申立てをし、平成七年二月三日、本件建物部分内の動産について強制執行が行なわれた。続いて、同月一四日、被告の申立てにより、本件公正証書を債務名義として、同様に原告土川の自宅及び本件賃貸借契約の連帯保証人である原告小宮山の自宅においても強制執行が行なわれた。
６ （本件訴え提起後の事情）
なお、原告土川は、被告に対して、平成七年四月六日、本件賃貸借契約における賃料を月額二〇万円に減額するよう求める訴えを提起した。
三 争点に係る当事者の主張
１ 原告ら
（一） 被告と原告土川は、本件賃貸借契約の更新に当たり、更新契約の内容について協議したものの、特約事項の削除及び即決和解によることについて合意に至らず、そのため同原告が合意に至った賃料等を支払ったにもかかわらず、被告が同原告に対して本件建物部分の明渡しを要求するなどしたため、同原告は、平成四年九月三〇日の経過後も本件建物部分の使用収益を継続し、同年一〇月をもって、本件賃貸借契約は、法定更新された。
したがって、原告土川らには更新料等の支払義務はない。
（二） 仮に平成四年一〇月の更新が合意によるものであったとしても、当該賃貸借契約においては、次回更新時の賃料増額及び更新料については合意が成立していなかったから、少なくとも更新料の支払義務はない。
（三） 賃貸借契約が法定更新された場合においては、たとえ更新料又は保証金償却による追加預託金の支払いの約定がある場合であっても、その支払義務はない。
（四） 原告小宮山の本件賃貸借契約における連帯保証は、更新後においては存続しないから、同原告には更新料及び保証金償却による追加預託金の支払義務はない。
（五） 賃貸借契約が更新された場合、更新前の契約について作成された公正証書は、更新後の契約に基づく債権について債務名義としての効力はない。
２ 被告
（一） 原告土川は本件賃貸借契約の更新に当たり、被告と協議した結果、平成四年九月末日までに賃料、保証金の償却分等を支払って、合意によって右契約を更新した。
被告が即決和解を要求したことは契約の方式に関わるものにすぎず、被告が明渡しを請求したことも即決和解を応諾して貰うための交渉の手段としてしたにすぎない。
（二） 賃貸借契約において更新料又は保証金償却による追加預託金の支払いの約定がある場合において、法定更新があったときは、更新された賃貸借契約についても、右約定が妥当する。
（三） 原告小宮山の本件賃貸借契約における連帯保証は、更新後においても存続する。
（四） 賃貸借契約が更新された場合、更新前の契約について作成された公正証書は、更新後の契約に基づく債権についても債務名義としての効力を有する。
（五） 本件賃貸借契約は、右のとおり合意によって更新され、さらに、平成六年一〇月に法定更新されたから、原告らは、次のとおりの支払義務を負っている。
更新料 金九五万三五二四円（本件公正証書第３条（３）の定めにより、平成四年一〇月の合意更新による新賃料金四二万三七四二円及び共益費金五万三〇二〇円の合計金四七万六七六二円の二か月分相当額）
保証金償却分 金八二万四〇〇〇円（本件公正証書第１０条（５）の定めにより、保証金八〇〇万円の一〇パーセントが償却に充当されたその不足分金八〇万円及びその消費税金二万四〇〇〇円）
第三 争点に対する判断
一 争点１について
前記の当事者間に争いのない事実に加えて、《証拠略》によれば、（１） 被告及び原告土川は、本件賃貸借契約の更新に向けた交渉の過程において、平成四年九月二六日までに賃料、保証金、更新料、共益費、手数料、看板料の額について互いに了承するに至ったこと、（２） 原告土川は、同月三〇日までに右金員を被告に対し振込により支払い、被告も右金員を特に異議も述べずに受領したこと、（３） 同年一〇月の更新後も、原告土川は、被告に対し、新賃料や費用等を継続して支払い、被告も右金員を受領していること、（４） 原告土川は、代理人弁護士村田豊を通して、被告の同年九月三〇日付書面に対する返答の書面で、本件賃貸借契約が合意によって更新されている旨述べていること、（５） 被告は、更新後においては、異議権を行使して明渡請求をするなどの態度に出ていないこと、（６） 原告土川は、平成六年の秋ころ、被告に対して交渉の申し入れをしたことが認められ、これらの事実によれば、平成四年九月三〇日の経過時においては被告・原告土川間に更新についての合意が成立していたと推認する余地がある。しかしながら、これらの事実についてみると、（１）については、原告土川と被告との間において更新の合意に向けて話合いがされ、確かに、賃貸借契約における重要な事項について合意に至ったことは認めうるものの、なお合意に至らなかった事項があることも証するものであり、（２）（３）についても、右の了承の事実を補強するに留まり、これをもって合意による更新とするには至らない。（４）の事実は、原告土川が代理人によるとはいえ明確に自ら合意による更新を認めるものであるから、無視しえないものがあるが、そもそもその文書自体被告の明渡しの請求に対してされたものであり、その文面を仔細にみると、被告の明渡しの請求に対し「金銭的には、全て合意済み」と反論した上、賃貸借契約書の特約条項を削除して更新料を新賃料の一か月とすることを通知するとともに、即決和解によるとの要求には応じられないと返答しているのであって、なお合意に至らない事柄を残していることをもって消極の資料ともなしうる。（５）については、法定更新においても妥当することであり、（６）については、契約書の作成について申し入れたものであって、その時期が合意による更新の期間が終了する時期と符合することをもって直ちに合意による更新を推認することは難しい。
一方、前記争いのない事実及び前掲各証拠によれば、（７） 原告土川は、同年一〇月になってからも、前記特約事項の削除を要求し、しかも、契約の方式について即決和解によらないことを希望していたのに対し、被告はこれに応じず、交渉が重ねられたこと、（８） 賃貸借期間の点についても、原告は契約期間を三年とすることを希望したのに対して、被告はこれに応じなかったこと、（９） 不動産の賃貸を業としている被告は、原告土川と共に本件建物部分と同じビルの他の店舗賃借人に対しても、契約更新に際して、従来公正証書の作成を嘱託していたが、平成四年度においては即決和解の方法によることとし、現に他の賃借人については、そのとおり即決和解が成立したにもかかわらず、原告土川に対しては、同年九月三日付の通知において、備考欄に「従来、公正証書を作成しておりましたが、店舗の契約に関しては全て和解調書の作成が前提となっております。」と記載しておきながら、結局、本件賃貸借契約の更新については賃貸借契約書の作成すらされていないこと、（１０） 被告は、同月三〇日には、原告土川に対して、通知書を発し、被告が本件賃貸借契約の更新に関し原告土川の意思を確認したところ、右契約の内容に一部不満があるとの理由で解約したい旨の返事を受け、その後においても契約を継続する旨の意思確認がないので、右同日をもって本件賃貸借が終了したと通告して、本件建物部分の明渡しを請求したこと、（１１） 契約の更新につき合意があった場合は、被告から借主に対して契約更新の通知がされる慣例であったが、平成六年九月末に至っても、被告から原告土川に対して契約更新の通知が発せられていないことが認められる。（７）及び（９）に関して、更新に係る契約を即決和解によるか否かは契約の方式にすぎないとする被告の主張は、その限りにおいて否定されないが、契約の方式について争いのある事実をもって更新の合意の存否の事実の推認資料にすることも何ら妨げられない。また、被告は、（１０）について、原告土川に対して本件建物部分の明渡しを請求したのは、即決和解によることを応諾させるための交渉を有利に進めるための便法であると主張するが、それ自体不自然であり、それを裏付けうる証拠はなく、右事情も窺えない。
以上のとおり、本件賃貸借契約の平成四年一〇月の更新を合意による更新であったとするには疑念があり、他に立証のない本件においては、結局未だ合意による更新があったとは証するに至らないといわざるをえない。なお、被告は、前記のとおり、本件賃貸借契約の更新後は、原告土川に対して明渡しを請求する等の態度に出ておらず、また、原告土川により支払われた賃料等を異議を止めずに受領していたが、一旦、法定更新の効果が生じた以上、その効果は爾後の追認によっても合意に基づくものに変わるわけではないから、右の事実は右認定判断を左右しない。
二 争点４について
本件賃貸借契約の平成四年一〇月の更新が法定更新であるとすると、本件賃貸借契約は右更新後は期間の定めのない賃貸借となるのであるから、平成六年一〇月に新たに法定更新が生ずることを前提として少なくとも更新料及び保証金の追加預託金について本件公正証書に執行力があるとする被告の主張は失当を免れないが、進んで、更新前の本件賃貸借契約について作成された本件公正証書が更新後の賃貸借契約に基づく請求権についても債務名義たりうるかについて、検討する。
公正証書の債務名義として効力の及ぶ範囲は、当該公正証書の記載に従い客観的に決すべきである。本件公正証書についていかなる請求債権が特定掲記されているかをみると、期間満了前の賃貸借関係から発生する賃料債権等は表示されているが、更新された後の債権については、わずかに、前記のとおり「次回」の契約更新のときにおける新賃料及び保証金について触れられているにすぎず、「次回」の字義もあいまいであり、しかも、その内容は、最低でも旧賃料の一〇パーセントに増額するとか、双方協議の上増額するというに留まり、特定に欠けるものであって、結局、更新された後の債権については何ら特定掲記がされていないということができる。そして、他に本件公正証書の記載から、更新前の賃貸借条項がそのまま更新後の賃貸借に適用され、かつ、これについて執行認諾約款を付すなど、将来の更新によって発生すべき賃料請求権等を特定表示しているものと認められるに足りる事情も窺えないから、本件公正証書は、仮に被告に実体法上更新後の賃貸借契約に基づく更新料及び保証金の追加預託金の請求権があるとしても、これらについては債務名義とならないというべきである。
三 結論
よって、原告らの本訴請求は、その余の点について判断するまでもなく、理由があるからこれを認容し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条を、強制執行停止決定の認可とその仮執行の宣言につき民事執行法三七条一項をそれぞれ適用して、主文のとおり判決する。
（裁判官 門口正人）